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上海房地产策划代理业六大怪现象
发布时间:2019-05-12 04:53

 

  

  伴随上海房地产行情持续升温,上海房地产策划行业也进入快速发展时期,由上个世纪九十年中期几家房地产策划公司,十年后的今天达到近千家。可是,上海每年推出的楼盘不过几百个,其中有相当一部分又是开发商自己销售,造成上海上千家策划代理企业竞争几百个楼盘的局面,如此僧多粥少,一些怪现象就随着而来。

  由于开发商与策划公司,在目前上海房地产火爆状态下,处于一个不平等地位,造就开发商经常会对策划公司提出苛刻条件,不能满足,就以换合作伙伴作为要挟。

  当开发商楼盘对外招标时,一同竞标的策划公司,互相比拼的不仅是技术、品牌、过去的服务案例,最有效的杀手锏是价格。

  有的小策划公司,为了打品牌知名度,为了积累案例,不惜以超低价去竞标,甚至是赔钱赚吆喝。

  按照国家有关规定,策划代理费最高可以收取标的3%,但最近几年,由于残酷竞争,这个费用比持续下滑,从1.5%到 1%,甚至低于1%。

  更厉害的是,开发商不仅压低价格,还要求策划公司缴纳一定数额的风险抵押金,垫付或承担部分广告费用,而对于策划公司代理结算则是能拖则拖,即使楼盘销售业绩很好,一般策划公司也很少能拿到尾款。实际操作时,由于费用低廉,资金紧张,策划公司许多营销推广计划得不到正常开展,。

  包销简单说是指策划代理公司先投入资金,然后和开发商讲定一个价位包销,超过部分按比例分成。

  这种手法最早是台湾一些策划代理公司首先采用,后来被大陆一些策划公司效仿。由于包销这种特殊的模式,使开发商几乎没有风险,受到许多开发商的欢迎,因而,在楼盘竞标时,提出包销的策划代理公司往往就有很强的竞争优势。目前,在上海,做包销名气最大的是金丰易居。

  上海自2002年起,这股包销风愈刮愈烈,一些有雄厚资金优势的策划代理公司,更是追捧这种模式。但,几家欢喜多家愁,这种在特殊历史时期产生的策划模式,由于它违背了策划公司以“智力开发”取胜的传统模式,遭到许多业内人士批评,目前上海一个“抵制包销的自律联盟”正在筹备当中。

  上海房地产策划行业起步比南方广州、深圳迟,更由于广州、深圳靠近香港,可以更快地吸收香港房地产策划业的好经验好方法,因此,上海房地产策划代理业要比南方落后。

  近几年,上海房地产策划业内人士,纷纷去南方学习取经,这样广州、深圳一些先进的房地产策划理念和优秀的经典案例,在上海很容易就找到模仿秀。从外立面设计到平面广告,从售楼处样板间到各种地产概念,严重的就是完全“克隆”。

  与其创新,不如拿别人事实证明成功的经验照搬照抄,这股歪风在上海房地产策划业开始蔓延,但,千万不能忘了,创新,才是房地产策划可持续发展的本质所在。

  一些上海开发商,由于不是很清楚各家房地产策划公司水平到底怎么样,就采用了一种认为保险的方法,找名气大的没错。

  房地产策划属于智力行业,评价标准很难量化。由于没有一个通用的衡量标准,既是对同一个项目,也有可能得出完全不同的结论。

  最有名的房地产策划公司,策划出最蹩脚的项目也不罕见。许多名气大的策划公司,在接项目时是一拨人,真正操作项目又是一拨人,名气大,不代表公司所有成员素质都高。

  房地产行业的产品简单分,居民小区、别墅、商业地产等等,有不同表现业态。不同的策划公司,对房地产产品理解不同,具体操作上,有擅长规划,有擅长广告传播,有擅长炒作,有擅长推广,术业有专攻,各有所长。

  作为房地产策划公司,最初提供给开发商的,就是各种各样的报告。为体现所谓的敬业和水准,许多策划公司非常重视市场调研,重视大环境,重视竞争对手,不惜动员全公司力量,花上数月时间,觉得这样才能打动客户。

  这样的结果,策划报告越写越厚,前言和市场调研,洋洋洒洒数十万字,但关键真正如何具体操作,如何市场推广,就虎头蛇尾,大话套话一大堆。看上去很投入,但最终依旧是一个空字。

  草草做完一个项目,再接新项目时,这样好了,在原有基础上,再添脂加粉,报告越做越厚,但许多确是无用功。

  几年前,一些“独立策划人”可能来自院校,可能来自媒体,在下海试水中,创造出一些经典案例,赢得业内认可。于是,这些人最终全身心进入这个行业,纷纷成立各类房地产策划咨询公司。这种以知名策划人领衔主演的形式一直保持至今,成为上海房地产策划业的一道风景线。

  这样的公司,当家人很重要,有没有业务,业务大小,基本上靠这个“策划明星”,其他人员基本上就是跟着跑龙套。

  “明星”越出名,业务就越多,业务越多,“明星”就越出名。因此,许多房地产策划公司老板,不把精力放在好好做业务为开发商服务上,热衷于参加各种论坛会议,热衷于接受记者采访,或者干脆自己写书写文章炒作包装自己,视这种方法为一种捷径,乐此不疲。

  这样的方法可以糊弄一时,但随着整个行业水准的提高,开发商越来越意识到,策划行业,团队要大于个人,方法大于名气 。

  以上,笔者就上海房地产策划行业的怪现象和不良风气,列举了几条,实际上远远不只这些,只是这几条具有普遍性罢了。只有把这些怪现象暴露揭穿,才有可能净化房地产策划业,在反思中批判中得到进步。

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